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農地の評価2018.5.2

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相続税・贈与税における農地の評価上、他の法律等との関係により次のように4種類に区分されます。

(1)純農地
(2)中間農地
(3)市街地周辺農地
(4)市街地農地

農地については、農地法などにより宅地への転用が制限されていることや、都市計画により地価事情も異なることなどからそういった事情が考慮されています。

まず、純農地・中間農地については倍率方式によって評価します。
倍率方式とは、この場合、その農地の固定資産税評価額に、評価倍率表に定められた一定の倍率を乗じて評価額を計算する方法です。

次に、市街地周辺農地は、その農地が市街地農地であるものとした場合の評価額に80%を乗じた金額で評価します。

最後に市街地農地の評価です。
市街地農地は、宅地比準方式又は倍率方式によって評価します。
宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法をいいます。
評価しようとする農地が路線価地域の場合には路線価を基に評価し、倍率地域の場合には「評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額」を基として計算することとされています。
「宅地転用する場合にかかる通常必要と認められる造成費」というのは、例えば田んぼを思い浮かべてみてください。
田んぼには水を張るため、道路より低く掘られていますよね?これを宅地に転用しようとなると道路より低い部分は埋めないといけません。
こういった費用を評価上控除しようというわけです。この造成費の額は自分で計算するわけではなく、費用ごとに一定の金額が定められているので、その定められた造成費の額に造成の必要な地積を乗じて控除する金額を計算します。

「評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額」ですが、物の本によると市町村役場の固定資産税担当部署で、「その農地と状況が類似する近傍宅地の1㎡あたりの固定資産税評価額」を固定資産評価証明書に附記するよう申請すると交付してくれるということでしたが、自治体によっては交付してもらえないところもあるようです。

農地を評価し、宅地造成費相当額を控除した結果、評価額が低くなりすぎたり、ゼロ又はマイナスになってしまったりすることもあります。この場合は別の評価方法を検討する必要があります。

相続税法では財産の評価は時価によるものとされています。
時価とは言い換えれば「今売ったとしたら(買ったとしたら)いくらか?」の金額です。 
今回農地について、通達で定められた評価方法をご紹介しましたが、現実問題として農地をすぐに売却できるのかというとそうとは言えないでしょう。想像以上に評価額が高くなり、結果として高い税金を払う結果になってしまいます。
相続税の申告の経験豊富な税理士にご相談してみてはいかがでしょうか?

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